Mutui e detrazione interessi passivi. Tutto ciò che occorre sapere per usufruire correttamente del beneficio fiscale

Il dpr 917/86 prevede la possibilità di usufruire di benefici fiscali relativamente agli interessi passivi e agli oneri accessori necessari per l’acquisto di immobili.

In questo articolo cerchiamo di illustrare le regole che disciplinano la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

La disciplina sulla detrazione degli interessi passivi è piuttosto articolata, in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che il beneficio spetta secondo limiti e modalità che variano in relazione a:

1. tipo di immobile acquistato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi)

2. anno di stipula del mutuo

Entrando nello specifico, la detrazione spetta con differenti limiti e condizioni per i seguenti casi:

• mutui ipotecari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale

• mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale

• mutui (ipotecari e non ipotecari) per contratti del 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione

• mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale

• prestiti e mutui agrari di ogni specie

In linea generale vale il principio di cassa: la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati in un certo anno, a prescindere dalla scadenza della rata.

Detrazione interessi passivi, generalità

Il dpr 917/86 prevede che è possibile detrarre dall’imposta lorda (Irpef)

1. gli interessi passivi

2. gli oneri accessori

3. le quote di rivalutazione

in caso di stipula di mutui. La detrazione è pari al 19%.

Detrazione interessi passivi, spese ammesse

Oltre agli interessi passivi, possono essere detratti i seguenti oneri accessori:

• l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in ECU o in altra valuta

• la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione

• gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato)

• la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato

• le spese di istruttoria del mutuo

• le spese di perizia tecnica

• le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (Circolare AE 12/05/2000 n. 95) le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (iscrizione e cancellazione ipoteca, ecc.)

Sono escluse dalla detrazione:

• le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare AE 15/2005)

• le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita

• le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile

Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati (Circolare AE 50/2002):

• a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili

• a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione